2 Byomdannelse - byudvikling

Aalborg Kommunes byer skal sammen kunne tilbyde borgerne et varieret udbud af forskellige boligtyper og boformer, ligesom erhvervslivet skal have tilbud om velegnede placeringsmuligheder og i tillæg til boliger og erhverv opstår behov for arealer til fx kulturelle, rekreative og uddannelsesmæssige formål. For at leve op til denne politik skal der udlægges tilstrækkeligt store og varierede områder i byerne, ligesom muligheden for placering af tilhørende servicefunktioner bør sikres. I Aalborg udlægges først og fremmest områder til omdannelse, i kommunens øvrige byer først og fremmest områder til byudvikling.

• Byudviklingen og den planlagte arealanvendelse skal imødekomme kravene fra det moderne vidensamfund.
• Byvækst i Aalborg skal primært ske ved genanvendelse af gamle byområder.
• Byvækst uden for Aalborg kan ske i form af inddragelse af arealer i by-randen.
• Byvæksten skal leve op til bæredygtighedsstrategiens mål.
• Der skal i sammenhæng med byomdannelse og byudvikling arbejdes med emner som fx kulturarv, byliv, midlertidig anvendelse og arkitektur.
• Der skal udvikles oplevelseszoner.
• Ledige byarealer skal aktiveres til gavn for bylivet og som led i en identitetsopbygning.

Byrådet ønsker, at kommuneplanlægningen sikrer tilstrækkelige arealer til byvækst i hele planperioden, og at der ud over planperioden udpeges byvækstretninger med perspektivstatus.

Byerne i Aalborg Kommune skal fortsat kunne udvikles, og de skal indrettes, så der skabes optimale, bæredygtige betingelser for trivsel, initiativ og forandring. Boliger, erhverv og servicefunktioner skal sammen skabe levende og trygge byområder. Samtidig skal der være åbne, ikke detail-indrettede by- og landskabsrum, der kan inspirere til nye anvendelser og nye måder at bruge byen på.

Visse steder, både i storbyen og i oplandsbyerne, planlægges der for en øget bebyggelsestæthed, både af ressourcehensyn og for at øge bykvaliteten. Dette må dog ikke ske, uden at der andre steder skabes åbne grønne byrum, som skal sikre oplevelser, trivsel og sundhed, og her skal byomdannelsen bruges som et aktivt middel for at skabe ny sammenhængende grønne områder og skabe rekreative kvalitetstilbud.

Omdannelse og genbrug af eksisterende byarealer kan ske til alle fremtidige byformål, ikke kun til beboelse: Nye typer erhverv, boliger, butikker, undervisnings-, sociale- eller kulturelle institutioner eller grønne områder. Der er mange byggemuligheder og stor rummelighed, men også barrierer for omdannelsen. Byomdannelsesområderne er ofte belastet af støj, jordforurening og luftforurening fra eksisterende veje og virksomheder, og det er svært at skabe de nødvendige sikkerhedsafstande. Tekniske løsninger kan afhjælpe nogle gener, men er sjældent tilstrækkelige. Især for boliger kan der i mange tilfælde kun skabes acceptable miljøforhold ved at sætte ind overfor de betydende forureningskilder.

Byrådet lægger op til, at byomdannelsesområdernes "ventetid" frem til den fysiske omdannelse ønskes udnyttet aktivt til midlertidige formål, der udspringer af stedets potentialer. Formålet er blandt andet at fremme en ny kollektiv bevidsthed om området.

Et positivt samspil mellem natur og by er afgørende for bykvaliteten. Sommetider bør landskabet trækkes med ind i bebyggelsen, andre steder er det rigtige at afrunde med tæt beplantning. Regnvand bør, hvor det er muligt, bruges aktivt i byrummet for at fremme et større naturindhold og understøtte de naturlige spredningsmuligheder for dyr og planter.

Ressource-, miljø- og sundhedshensyn skal altid tages med i overvejelserne når der bygges by, fx ved:

• solorientering og klimahensyn,
• ved planlægning af den tekniske forsyning
• valg af materialer til bebyggelse og anlæg.

Det samlede byzoneareal i Aalborg Kommune udgør i dag ca. 96 km². Med en byvækstrate, som vi har set over de seneste 10 år, er der behov for at planlægge for godt 12 km², eller mere præcist i alt 1.232 ha til byvækst for de kommende 12 år. Arealerne findes så vidt muligt ved omdannelse og genanvendelse af eksisterende eller allerede planlagt byareal. Derfor er det tilstrækkelige nyudlæg på 289 ha. Udviklingen fordeles, så den hidtidige efterspørgsel fordelt på byer også fremover kan imødekommes.

Potentialet for byudvikling i Aalborg Midtby ligger primært i omdannelse af tidligere erhvervsområder og restarealer, og i at skabe bedre forbindelser og sammenhænge mellem byområderne og havnefronterne.

Der kan ikke etableres ny forurenende industri og andre belastende erhverv i midtbyen. Omdannelsesområderne skal søges udnyttet til kontorer og andre arealintensive formål. Sådanne virksomheder søges lokaliseret ved nærbanestationer og kollektiv trafik, og hvor tilgængeligheden i øvrigt er høj.

Boligmassen i midtbyen skal som udgangspunkt bevares og udbygges, hvor der er muligheder. Fx bør en del af kontorlokalerne på første sal føres tilbage til boligformål, hvor det miljømæssigt er muligt. Parker og grønne områder skal friholdes for bebyggelse, og byrum og bykvaliteter skal løbende forbedres for at sikre kvaliteten i boligområderne.

Aalborg og Nørresundby havnefronter kan betragtes som ét stort byomdannelsesområde, bestående af en lang række delområder som hænger sammen på kryds og tværs, geografisk, tematisk og tidsmæssigt. Byomdannelse er en lang proces, og nedslidte bygninger og områder kan ligge i mange år, mens de skal fungere sammen med nye city-funktioner.

Det er et overordnet mål for omdannelsen at styrke og udvikle Aalborgs identitet som "Byen ved fjorden". Der skal skabes sammenhænge og forbindelser mellem de bagvedliggende bydele og vandet, og gennem omdannelsen skal opnås forskellighed, liv og variation. Limfjorden er Aalborgs største aktiv, og byggemulighederne ved fjorden må nødvendigvis rationeres, så der også er noget tilbage til kommende tiders behov.

Nibe, Svenstrup, Vodskov, Vester Hassing, Hals, Klarup og Storvorde er byer med et anseeligt vækstpotentiale. De to sidstnævnte byer vil, i kommuneplanens perspektivperiode kunne bære en stor del af den byvækst, der til den tid ikke forventes at være areal til i selve Aalborg.

Valsted, Vadum, Godthåb, Frejlev, Tylstrup, Sulsted, Vestbjerg, Langholt, Gandrup, Hou, Gudumholm og Mou er byer, vis vækstpotentiale også markere sig positivt, omend svagere end de først nævnte byer.

Byomdannelsesområder er større områder, hvor anvendelsen eller indholdet forandres. Det kan ske ’af sig selv’ eller aktivt støttet gennem planlægningen og offentlige investeringer. Byomdannelsesområder i denne kommuneplan er ikke nødvendigvis omfattet af bestemmelserne om byomdannelse i planlovens § 11 b, stk. 1, nr. 5 og § 11 d. For at planlovens bestemmelser om udfasning af virksomheder og lempeligere miljøkrav i en overgangsperiode kan tages i brug, skal området optages i rammerne som byomdannelsesområde.

Herunder oplistes en række byomdannelsesområder. Både tidligere industriområder som står overfor et fuldstændigt skift i anvendelse og struktur, men også erhvervsområder i fuld funktion, hvor Byrådet ikke har intention om at medvirke til lukning eller flytning af virksomheder.

Nogle af områderne er allerede midt i en omdannelsesproces, andre står umiddelbart foran en omdannelse, og atter andre kan fungere mange år endnu, før en konkret omdannelse bliver aktuel. Tidspunktet for omdannelsen kan afhænge af både politiske beslutninger og private initiativer.

Aalborg Havnefront mellem Nordkraft og Limfjordsbroen Nordkraft Mellem Broerne, Nørresundby Østre Havn korn- og foderstofområdet og det tidligere værftsområde Eternitgrunden Lindholm Brygge Nord Stigsborg Kvarteret Skudehavnen Godsbanearealerne Østre Havn fra Danyard og mod øst Sygehus Syd Sygehus Nord Korn- og foderstofområdet Nørresundby Området mellem Stigsborgvej og tunnellen Området omkring Spritfabrikken Østerbrokvarteret Del af Frejlev Nibe bymidte Beslagfabrikken i Priorgade i Nibe (1.BY.1) Rådhuset og postkontoret i Nibe 1.BY.2) Tyvedalsgade i Nibe (1.BY.3) Fiskehallerne i Kræmmergade i Nibe (1.BY.4 og 1.BY.5) Område nord for Dyrskuepladsen i Nibe (1.BY.6) Når linieføringen for den 3. Limfjordsforbindelse bliver fastlagt vil hidtidige, overflødiggjorte reservationer hertil også kunne indgå som byomdannelsesområder.

Udenfor Aalborg-Nørresundbys havnefronter og midtby med randområder samt i Nibe, spiller egentlig byomdannelse kun en mindre rolle. Her rettes fokus mod udvikling og kvalitetsforbedring af den eksisterende by, bl.a. i sammenhæng med kommende store vejanlæg. Skalborg City Syd, Vestbyen, Lindholm og Nørre Uttrup vil blive berørt af en kommende 3. Limfjordsforbindelse og de trafikale tiltag, der knytter sig dertil. Tilsvarende er udbygningen af Universitetsområdet, evt. med et nyt sygehus, knyttet sammen med etableringen af Egnsplanvej.

Fordi industrierne har fyldt så meget i Aalborg rummer de aktuelle byomdannelsesarealer sandsynligvis potentiale til årtiers byomdannelse, hvilket betyder at nogle byarealer i en årrække vil være i en "venteposition" - med indbygget risiko for negative udviklingsspiraler, forfald mv.

Byrådet lægger vægt på, at ventetiden udnyttes aktivt gennem en aktivering af de ledige byarealer til midlertidige formål. Udgangspunktet for en succesfuld aktivering til gavn for Aalborg er de potentialer, som det enkelte sted rummer samt de drivkræfter og netværk, som kan bringes i spil. Sigtet er udvikling af byliv og begyndende identitetsdannelse for de endnu uindtagede bylandskaber. En vigtig pointe er her, at aktiveringen af de ledige byarealer skal angribes forskelligt, så områderne supplerer hinanden frem for at konkurrere om de samme aktører og brugergrupper.

Illustrationen nedenfor peger på nogle af de væsentlige drivkræfter og potentialer i byomdannelsen:

Drivkræfter i byomdannelsen: For Stigsborg har visionen om "Enhedsbyen omkring fjorden" betydning, mens det forhold at centrum bevæger sig mod øst med Musikkens Hus og Nordkraft er væsentlige drivkræfter for både Musikkens Hus området og Østre Havn. For Godsbanearealet og Eternitten er visionen om "universitets- og uddannelsesbyen" betydningsfuld.

Potentialer i byomdannelsen: Det rekreative og havnelivet er væsentlige potentialer for arealerne langs fjorden. For Musikkens Hus området og Østre Havn er relationen til centrum med oplevelser og kulturliv vigtig. For Eternitten og godsbanen er det især den gode trafikale tilgængelighed og relationen til byens rekreative, grønne struktur. Endelig rummer især Eternitten og Østre Havn væsentlige bygningspotentialer i form af tidligere industribygninger.

Områdernes aktivering skal ske under hensyntagen til forsvarlige håndtering af problematiske miljøforhold mv.

I afsnittene Boliger og Erhverv fremgår de konkrete, rammelagte områder til byudvikling. I tillæg til den konkrete planlægning, som byrådet forpligter sig til at virke for, udlægges en række perspektivarealer. Det er arealer, der på sigt kan inddrages under kommuneplanrammen til nye byformål enten ved at ændre allerede udlagt areal til nye formål (f.eks. skift fra erhvervs- til boligformål) eller ved at inddrage helt nyt areal under kommuneplanrammen. Det kræver tillæg til kommuneplanen. Perspektivarealer er byrådets signal om, hvor der på sigt og efter kommuneplanlægning eventuelt kan blive tale om byudvikling.

Ledige rammelagte arealer

Område / samlet ledigt areal	Nummer og bydel/by		Boligareal (ha)	Erhvervsareal (ha)	Blandet bolig og erhverv (ha)	Andre formål (ha)	I alt (ha)
Midtbyen	1.1	Aalborg Midtby	2		15		17
69 ha	1.2	Nørresundby Midtby	10		27		37
	1.3	Vestbyen	1		2		4
	1.4	Ø-gadekvarteret			11		11
Nørresundby	2.1	Skansekvarteret	5				5
82 ha	2.2	Nørre Uttrup		58			58
	2.3	Løvvang	3				3
	2.4	Lindholm	7	9			16
	2.5	Landområde Nørresundby
Vest Aalborg	3.1	Kærby
87 ha	3.2	Hobrovejkvarteret
	3.3	Hasseris	30		1		30
	3.4	Mølholm
	3.5	Sofiendal	35				35
	3.6	Skalborg		21			21
	3.7	Dall Villaby
Øst Aalborg	4.1	Vejgård	4				4
399 ha	4.2	Grønlandskvarteret	11		18		28
	4.3	Gug	33				33
	4.4	Universitetsområdet	19		141	7	167
	4.5	Tornhøj	1				1
	4.6	Smedegård	6				6
	4.7	Nørre Tranders	0,5		0,6		1
	4.8	Erhverv Øst		158			158
	4.9	Rørdal
	4.10	Landområde Øst	0,3				0,3
Nord-området	5.1	Vadum	14	9		3	26
149 ha	5.2	Vodskov	26	10	1		38
	5.3	Sulsted	12		0,3		12
	5.4	Langholt	3		0,4		4
	5.5	Grindsted	6				6
	5.6	Vestbjerg	7	12	5	16	40
	5.7	Tylstrup	6		7		12
	5.8	Uggerhalne	3		0,1		3
	5.9	Landområde Nord			9		9
Sydvest-området	6.1	Svenstrup	16	119	4		140
241 ha	6.2	Godthåb	72	3	4		80
	6.3	Frejlev	12				12
	6.4	Sønderholm	2	1			3
	6.5	Nørholm	6				6
	6.6	Landområde Sydvest
Sydøst-området	7.1	Klarup	20	5			25
52 ha	7.2	Gistrup	0,3	2			3
	7.3	Ferslev	2				2
	7.4	Ellidshøj	1	2	5		7
	7.5	Fjellerad			1		1
	7.6	Vaarst			8		8
	7.7	Visse	3		0,2		3
	7.8	Nøvling			2		2
	7.9	Landområde Sydøst
Sejlflod-området	8.1	Storvorde	5	2		1	8
34 ha	8.2	Sejlflod
	8.3	Gudumholm	2				2
	8.4	Kongerslev	0,4	4			4
	8.5	Mou	9				9
	8.6	Landområde Sejlflod		11			11
Hals-området	9.1	Vester Hassing	12	9			21
65 ha	9.2	Gandrup	4	9			14
	9.3	Ulsted	6	4			10
	9.4	Hals	11	7			17
	9.5	Hou	3	1			3
	9.6	Landområde Hals
Nibe-området	10.1	Nibe	48	10	3		61
72 ha	10.2	Bislev			2		2
	10.3	Sebbersund
	10.4	Valsted	4				4
	10.5	Barmer			2		2
	10.6	Farstrup	2	1			2
	10.7	Landområde Nibe				1	1
Aalborg Kommune			484	469	270	28	1251

Med mindre der er tale om en "mindre betydende ændring" vil inddragelse af nye arealer til byformål, der ikke er omfattet af hovedstrukturen, kræve ændring af hovedstrukturen i form af et kommuneplantillæg med fordebat (eventuelt i forbindelse med planstrategien).

Det vurderes, at bæredygtighedsstrategiens mål om reduktion af CO₂ bliver fremmet. Der er en negativ effekt på målene om færre støjramte boliger og på yderligere minimering af spildevandspåvirkning.